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征收空置税 治理空置房应纳入房产调控范畴
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成都相框  2017.6.12

治理空置房问题,应该通过征收空置税,让业主感受到囤积房屋等待升值在经济上很不合算,从而将空置房屋抛售出来。”

从去年第四季度开始的进一步加大房地产市场调控力度,经过半年多的运作,已经开始在各地的房地产市场上见到效果。最新数据表明,无论是新建商品住宅的价格还是二手房交易价格,多个城市已经有所下降,民间房屋租赁市场的价格也已出现松动。因此,就房地产市场目前的状况来说,已经不像前几个月那样紧张了。

但是,这一轮调控力度的加大,在很大程度上仍然是运用了限购、限贷以及提高房贷利率等行政化色彩很浓厚的手段,这种行政化措施是不是将成为未来房地产市场的常态,官方目前还没有明确的说法。但是一个不可忽视的因素是,由于我国很多城市长期以来将房地产市场的发展与地方经济的发展,特别是政府财政捆绑在一起,假如从目前开始的楼市降温成为一种长期趋势房价持续下跌,调控政策很有可能转向。也就是说,当这些看上去很严厉的调控政策取消,甚至出台相反方向政策的时候,房价很容易出现再一次激升。中国房地产市场虽然建立时间不长,但这种“翻鏊子”已经有过多次,它留给市场的教训是深刻的。

去年召开的中央经济工作会议提出,房子是用来住的,而不是用来炒的。这个明白如话的定义准确地揭示出了我国房地产市场的真正病灶,就是大量的住房被用来作为投资炒作的标的物,使其未能很好地发挥出居住功能。现在,我们注意到了这种投机炒作所造成的严重后果,它虽然满足了地方政府通过房地产市场搞活地方经济、增加财政收入的需求,但拉抬了房价,导致大量低收入群体住不起房、租不起房。然而,这只是问题的一个方面,还有一个方面却没有引起足够的重视,这就是造成了很多城市出现了大量的空置房。

空置房指的是已经卖出去但没有人稳定居住的房屋。这在各国的房地产市场上都有存在,但如果空置房存量过高,就造成了资源的浪费,特别是房屋所依赖的土地,是一种公共资源,空置房过多就表明土地资源没有合理利用。目前,发达国家的空置房大多在10%以内,基本保持在合理水平,但由于我国的房地产市场投资炒作风过盛,很多业主购房后没有用于居住,而是等待升值后转手甩卖赚取差价,这造成了空置率远远高于各国平均水平。2013年的一项调查表明,全国城镇家庭住房空置率高达22.4%,2015年的另一项调查也表明,中国主要城市的住房空置率在22%至26%之间。

空置房率长期居高不下,对于房地产市场的和谐发展是不利的,特别是一旦出现市场转向,空置房业主将囤积的房产集中抛售,很容易造成整个楼市大盘暴跌,引发一系列的连锁问题。我国在房地产调控中一直要求增加土地供应,但如果土地增加后造出的房屋却又被空置,这就表明单纯地增加土地供应失之简单化,事实上好多大城市的土地资源已经并不丰富。因此,在房地产调控中应该将治理空置房纳入政策框架,利用市场机制将空置的房屋倒逼出来,引导业主出售多余的房产。这样做,一方面可以增加市场的可供房源,减缓住房供应紧张的压力,减少土地供应的需求,而最为重要的是,可以改变弥漫于楼市的投机炒作风气,促使市场供求走向平稳,实现房子是用来住的这一目标。

治理空置房问题,应该用市场化手段,通过经济杠杆来让空置房走向市场。一些人之所以囤积大量空置房,关键在于业主期望收获未来的升值,因此要通过市场化手段来打消他们的这种期望,一个可取的办法是结合已经完成的不动产登记,对空置房屋征收空置税,而且税率可随空置数量的增加而逐级提高。通过征收空置税,让业主感受到囤积房屋等待升值在经济上很不合算,从而将多余的、空置的房屋抛售出来。就这一点来说,目前的调控思路要从堵改变为疏,目前一些地方在限购、限贷之外实行的限售政策应该取消,因为这只是促使市场交易冷清,而无助于实现住房是用来住的这个目标。成都相框厂


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